Відкриття ринку землі в Україні у 2021 році

1 липня 2021 року ознаменувалося гаряче обговорюваним та багатьма очікуваним відкриттям ринку землі в Україні. Сумнозвісний мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення став історією і тепер українці мають змогу вільно купувати та продавати гектари.

Щоб запустити ринок землі законодавцям довелось ухвалити ряд важливих нормативно-правових актів, які покликані регламентувати нові правила для всіх учасників правовідносин. Крім того, ще чимало законопроєктів чекають схвалення в кулуарах Верховної Ради.

Алгоритм нотаріальної перевірки набувача – юридичної особи

Перш за все, важливо відмітити, що акціонерами та членами юридичних осіб можуть виступати лише громадяни України. Сюди також відносяться територіальні громади та держава. Відповідно до ст. 130, п.п. 14-1, 15 Перехідних положень Земельного кодексу, нотаріус зобов'язаний перевірити дотримання всіх встановлених до набувача вимог права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Безпосередньо сам порядок проведення перевірки затверджений постановою Кабінету Міністрів України №637 від 16 червня 2021 року.

Алгоритм перевірки включає:

1. Встановлення особи набувача:

• За структурою власності.
• За відомостями ЄДР.

2. Встановлення кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи або факт його відсутності:

• Використання відомостей з ЄДР.
• Використання даних від набувача про структуру власності.

Дані про кінцевого бенефіціарного власника передбачають:

• ПІБ.
• Дата народження.
• Громадянство.
• Місце постійного проживання.
• Характер та міра бенефіціарного володіння.

У разі наявності серед бенефіціарів осіб без громадянства чи іноземців нотаріус має право відмовити у вчиненні професійної дії. Даний аспект регламентується ст. 130 Земельного кодексу України.

3. Визначення громадянства бенефіціара набувача. Нотаріус проводить перевірку громадянства акціонерів та кінцевого бенефіціарного власника набувача. Для цього йому мають бути надані документи, що підтверджують громадянство.

4. Перевірка щодо приналежності набувача чи пов'язаних з ним осіб до санкційних списків. Зокрема таким особам може бути заборонене набуття у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Перелік підсанкційних осіб міститься в каталозі порталу sanctions-t.rnbo.gov.ua.

5. Перевірка щодо приналежності набувача чи бенефіціара до терористичних організацій чи наявності зв'язків з ними. Портал fiu.gov.ua містить перелік осіб, щодо яких застосовані міжнародні санкції у зв'язку з терористичною діяльністю.

6. Перевірка обмежень, що містяться в п. 15 Перехідних положень ЗКУ. Зокрема до 1 січня 2021 року заборонене відчуження земельних ділянок на користь юридичних осіб.

До переліку таких ділянок належать:

• Виділені власниками паїв на місцевості (в натурі) з метою ведення приватного сільського господарства.
• Наявні у приватній власності та віднесені до земель для ведення сільськогосподарського виробництва.
• Земельних паїв.

Для отримання вичерпної інформації нотаріус здійснює перевірку в ДЗК.

У якості виключень заборони є:

• Передача земельних ділянок у спадщину.
• Передача прав власності на земельну ділянку до банків в кості предмету застави.
• Відчуження земельної ділянки для суспільних потреб.
• Обмін земельної ділянки на іншою з аналогічною нормативною грошовою оцінкою або у разі наявності різниці не більше 10%. Даний пункт виконується в рамках другої частини статті 37-1 ЗКУ.

7. Перевірка походження коштів на момент посвідчення відплатних договорів купівлі-продажу, міни, ренти тощо. В якості основного документу, який спроможний пролити світло на походження коштів, є податкова чи фінансова звітність.

Нотаріус може брати для перевірки будь-яку публічну інформацію, дані, які отримані безпосередньо від набувача, офіційні документи тощо.

8. Встановлення загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що є власністю набувача. Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи не може перевищувати загальної площі земельних ділянок. Виняток встановлений для банківських установ. У власності всіх акціонерів чи членів юридичної особи може перебувати не більше 10 000 га землі (після 1 січня 2024 року), що регламентовано частиною 2 статті 130 ЗКУ. До 1 січня 2024 року це обмеження поширюється на 100 гектарів

9. Складання протоколу.

За результатом проведення перевірки набувача нотаріус зобов'язаний скласти протокол. Даний документ виступає додатком до Порядку перевірки набувача, який затверджений постановою Кабміну №637 від 16 червня 2021 року.

Протокол містить:

• Дату складення та номер.
• Назву правочину.
• Відомості про набувача та юридичну особу.
• Кадастровий номер земельної ділянки.
• Дані про походження коштів.
• Відповідність набувача вимогам статті 130 ЗКУ.
• Підпис та печатку нотаріуса.

Нотаріус несе відповідальність за достовірність інформації, що міститься в протоколі. Сам документ складається в двох примірниках, один з яких передається набувачу, а інший залишається у нотаріуса.