Нотаріальне посвідчення довіреностей за кордоном

З-поміж маси нововведень у процедурах відчуження нерухомого майна в час воєнного стану, Кабінет Міністрів України дозволив засвідчувати угоди за довіреністю. Тобто Кабмін надав можливість нотаріального посвідчення щодо відчуження нерухомості, іпотеки, корпоративних прав, а також про задоволення вимог іпотекодержателя та встановлення довірчої власності на нерухомість, що були укладені від імені відчужувача на підставі довіреності. В умовах повномасштабного вторгнення на територію України така можливість є надзвичайно важливою та створює активність на завмерлому ринку нерухомості, що починає подавати перші признаки життя.

Однак, у зв'язку з бойовими діями на території України, багато громадян були змушені покинути власні домівки та переїхати до інших регіонів країни чи навіть за її межі. Це створило певні незручності та складнощі у випадку потреби відчуження нерухомого майна. Якщо громадянин перебуває за межами України та не має змоги швидко повернутися, чи може він посвідчити довіреність на продаж нерухомого майна за кордоном? На це та інші нагальні питання ми і будемо шукати відповіді нижче.

Після російської агресії 24 лютого 2022 року Кабінет Міністрів України заборонив нотаріусам посвідчувати будь-які угоди відчуження нерухомого майна. Про це говорилося в постанові №482 від 19 квітня «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану».

24 червня цього року Міністерство юстиції прийняло нову постанову №719 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо нотаріату та державної реєстрації в умовах воєнного стану». Дана постанова почала діяти 29 червня та фактично дала зелене світло угодам з відчуження нерухомого майна, у разі, якщо з дня посвідчення нотаріусом довіреності та до моменту укладення відповідного договору не минуло одного календарного місяця. У випадку посвідчення угоди консульською установою України або згідно із законодавством іноземної держави такий термін складає два місяці.

Посвідчення угоди з відчуження нерухомого майна також буде можливе у випадку, якщо проміжок часу є більшим, але нотаріус при цьому отримав заяву довірителя, яка безпосередньо підтверджує справжність підпису на довіреності, дію самого документу. Подати таку заяву довіритель повинен не раніше семи календарних днів до моменту укладення договору. У випадку посвідчення за іноземним законодавством, або консульської установи, такий період складає не раніше одного календарного місяця.

Також варто відмітити, що посвідчення довіреності нотаріусом без використання спеціальних бланків нотаріальних документів можливе у разі реєстрації в Єдиному реєстрі довіреностей. Крім того, важливо внести до реєстру відомості про наявність повноважень, які потрібні представникові фізичної особи для укладення договору відчуження нерухомого майна.

Наразі уряд заборонив нотаріальне посвідчення договорів про купівлю-продаж нерухомого майна до моменту поки не мине хоча б один календарний місяць з моменту державної реєстрації права власності відчужувача. Це стосується випадків набуття фізичною особою нерухомого майна за час дії воєнного стану в Україні.

Говорячи про нововведення, пов'язані з новоприйнятою постановою, варто відмітити, що посвідчення договору про купівлю-продаж нерухомого майна чи про оформлення довіреності на право власності на нерухомість виконується за місцем знаходження такого майна або за місцем знаходження чи реєстрації фізичної особи. У випадку юридичної особи ситуація аналогічна, хоча ще до 29 червня 2022 року таке оформлення довіреності могло бути лише за місцезнаходженням нерухомого майна. Винятком був лише Київ та Київська область, але посвідчувати такі договори мали право лише нотаріуси, робоче місце яких знаходилось безпосередньо у вищезазначених географічних межах.

До того як Кабінетом Міністрів України була знята заборона, нотаріуси мали право посвідчувати договори купівлі продажу нерухомого майна чи його дарування лише місяць після офіційної зміни власника. У якості винятку був поділ власності чи успадкування нерухомого майна – в такому випадку процедура дещо пришвидшувалася.

Сьогодні, коли обмеження вже не діють, вищезазначені правила посвідчення договорів купівлі-продажу майна через місяць діють лише стосовно нерухомості, яка підпадає під визначення «ризикованої». Варто відмітити, що дані правила були втілені в життя лише на момент дії воєнного стану в країні.

Першочергово варто врахувати, що договори нерухомості, які посвідчені нотаріусами від 25 лютого 2022 року, заборонено реєструвати до моменту їх внесення до спеціального переліку нотаріусів, що мають офіційне право на посвідчення договорів. Саме так, Міністерство юстиції України сформувало список нотаріусів, що мають офіційний дозвіл на роботу в період дії воєнного стану в Україні. Це варто враховувати у разі звернення до фахівців.

На сьогоднішній день державні реєстратори при Міністерстві юстиції мають право реєструвати заборону на користування чи розпорядження нерухомим майном. Як правило, це стосується нерухомого майна на підставі рішення суду.

Як демонструють численні відгуки юристів, всі ці нововведення та зняття заборон на роботу державних реєстраторів покликані суттєво полегшити життя українців. Особливо це стосується тих громадян, що наразі перебувають за межами України та планують продати власне нерухоме майно, але не можуть, зважаючи на значний список обставин. Зрештою, деякі з громадян не просто виїхали за кордон а перебувають там на лікуванні після поранення, якого зазнали внаслідок бойових дій. Тобто, навіть у разі наявності бажання, можливості приїхати в Україну може просто не бути на фізичному рівні.

У свою чергу, наявність кількох інструментів перевірки заяв дасть змогу уникнути негативних ризиків та додатково перестрахуватися юридично чистими документами. Як показує поширена практика, це мінімізує шанс подальших рейдерських дій з боку третіх осіб та практично унеможливить потенційну судову тяганину у й без того непростий час.

Раніше Кабінет Міністрів України вже дозволяв продавати нерухоме майно, будучи при цьому за межами країни. Здійснити подібну угоду можна за дорученням. Проте з часом стало зрозуміло, що існує проблема незнання нових норм співробітниками консульських установ України. Додаткових складнощів додало повномасштабне вторгнення росії в Україну.

Після 24 лютого 2022 року чимала кількість громадян України виїхала за межі країни. Абсолютно очевидно, що у більшості з них лишилася низка майнових питань в Україні. Серед таких нагальних проблем безумовно перебуває і необхідність продати власне нерухоме майно, відчужити інше майно, оформити спадщину чи навіть ведення судових справ. Які були призупинені у зв'язку з введенням воєнного стану в країні.

Як вже зазначалося вище, на початку повномасштабного вторгнення в Україні діяла повна заборона на будь-які нотаріальні дії, зокрема посвідчення договорів про купівлю-продаж нерухомості, що були укладені від імені фізичної особи на підставі довіреності.

Постанова Кабінету Міністрів України № 719, яка набула чинності 29 червня цього року, дала змогу українцям, що перебувають за кордоном, продавати своє нерухоме майно на підставі довіреності. Для цього громадянину потрібно надати довіреність на ім'я свого представника, який перебуває в межах України.

Для оформленні довіреності за межами України слід звернутися до закордонної дипломатичної установи, або до місцевого іноземного нотаріуса.

Проте варто пам'ятати, що для оформлення довіреності за кордоном потрібно враховувати наступне:

· Перед зверненням до закордонної дипломатичної установи варто мати при собі проєкт довіреності у електронному вигляді.

· Всі довіреності, які делегують права на розпорядження нерухомим майном, обов'язково мають бути внесені до Єдиного реєстру довіреностей.

· Варто першочергово визначити, які повноваження фізична особа готова довірити третій особі.

· На сьогоднішній день не існує стандартного тексту довіреності.

В постанові все доволі просто та мало б спростити життя всім громадянам України, що змушені були покинути свої домівки. Проте на практиці виявилось, що проблем існує багато і основна їх доля полягає у відмові окремих консульських установ України за кордоном. Громадяни вже почали масово надавати нотаріусам численні скарги на такі дії дипломатичних представництв, про що свідчать дані Нотаріальної палати України. Відзначається, що при зверненні до дипломатичного представництва виникають складнощі із завіренням довіреностей на розпорядження нерухомим майном. Крім того, виявилось також непросто виконати посвідчення дійсності заяви довірителя про підтвердження довіреності.

За даними більшості скарг, дипломатичні установи відмовляються посвідчувати довіреності на розпорядження нерухомим майном під час дії воєнного стану. Крім того, серед причин відмови також нерідко вказується відсутність необхідності заяв для підтвердження дії довіреності у випадках, що визначені Постановою №164 Кабінету міністрів України.

Власне ці відмови офіційних дипломатичних представництв України фактично ведуть до порушення прав громадян та створення неприйнятних ситуацій. Нотаріальна палата України звернулася до Міністерства закордонних справ з проханням донести до своїх працівників необхідність відслідковування законодавчих змін та правомірного їх застосування по відношенню до громадян. У зверненні нотаріусів вказано, що вони розуміють нинішній рівень завантаженості консульських установ, але це не причина недотримуватися законних вимог громадян.

Це було перше звернення Нотаріальної палати України до Міністерства закордонних справ, що стосувалося належного відношення до громадян за межами країни. За даним нотаріусів, з початку повномасштабної війни у правовому регулюванні вчинення реєстраційних та нотаріальних дій відбулася значна кількість змін та нововведень, яких вимагав час. Постанова 164 від 28 лютого 2022 року «Про деякі питання нотаріату в умовах військового стану» не містить жодних обмежень для посвідчення дипломатичними представництвами України довіреностей за межами країни. Сюди також відноситься й посвідчення довіреності на розпорядження нерухомим майном.

У підпункті 18 пункту 1 Постанови №164 вказаний чіткий перелік умов, за яких українськими нотаріусами здійснюється нотаріальне посвідчення договорів про відчуження нерухомого майна, іпотеки, корпоративних прав, встановлення довірчої власності на нерухоме майно, а також нотаріальне посвідчення достовірності підпису на актах приймання-передачі частки у статутному капіталі юридичної особи на підставі нотаріально завіреної довіреності. З-поміж іншого в Постанові також вказано, що вищезазначені дії можна виконувати на підставі довіреності, яка була видана більше одного місяця. У разі. Якщо довіреність засвідчена дипломатичним представництвом України в іншій країні, даний період складає більше двох місяців. Важливою умовою іноземного засвідчення є виконання процедури без використання спеціальних бланків нотаріальних документів. Крім того, обов'язковою умовою є реєстрація в Єдиному реєстрі довіреностей із внесенням відомостей про наявність повноважень, які необхідні вказаному представнику громадянина для підписання договору від його імені.

Безпосередньо верифікація підпису довіреної особи має бути проведена нотаріусом не раніше ніж за сім календарних днів. Що стосується дипломатичного представництва України, або згідно із законодавством іноземної держави, близько одного місяця до моменту безпосереднього укладення угоди

Наразі немає чітко встановленої форми такої заяви, однак є перелік важливих її аспектів. Зокрема фізична особа, яка видає довіреність, у заяві обов'язково вказала, що представництво за довіреністю не є припиненим. На сьогоднішній день існує зразок такої заяви, який був підготовлений Комісією Нотаріальної палати України.

Зняття Кабінетом Міністрів України обмежень роботи державних реєстрів, що діяли від початку повномасштабної російсько-української війни, суттєво полегшили життя громадянам, які не мають змоги бути присутніми в Україні, але хочуть продати власне нерухоме майно.

У зв'язку з обмеженнями роботи реєстрів, що було зроблено з метою збереження інформації та уникнення кібератак, продавати майно від імені власника за попередньо оформленою довіреністю було заборонено. Враховуючи кілька мільйонів українців, які вимушено виїхали за кордон після 24 лютого, попит на поступки від держави був шалений. В результаті, поступки відбулись і продаж нерухомості за довіреностями був дозволений. Однак реалізувати власну нерухомість можна лише за наявності певних умов. Перш за все, з моменту видачі довіреності за межами України не повинно минути більше одного календарного місяця. У разі прострочення вказаного періоду, нотаріус повинен додатково вимагати заяву, яка підтвердить дії довіреності від безпосередньо власника, що доручає третій особі виконати продаж його нерухомого майна. В Україні заяву повинен також засвідчити нотаріус, на що дається сім календарних днів. У свою чергу дипломатичне представництво України в іноземній державі повинне також засвідчити заяву за місяць до моменту укладення договору відчуження нерухомого майна. За словами експертів, така подвійна система верифікації дасть змогу уникнути негативних ризиків, пов'язаних з рейдерством. На жаль, користуючись відсутністю власника нерухомості в Україні, численні шахраї намагаються нелегальними схемами переоформити майно на іншу особу. В результаті, законний власник ризикує просто втратити своє майно, перебуваючи в цей час за кордоном. Саме тому наполегливо рекомендується дотримуватися передбачених державою механізмів.

В цей непростий час, на жаль, досі існують люди, що шукають способи наживитися за рахунок інших, тому варто зайвий раз перестрахуватися, тим більше, якщо ви перебуваєте за кордоном. В противному випадку може дійти навіть до судового процесу, що тягне за собою не лише витрату дорогоцінного часу, але й не менш важливих сьогодні грошей.