Нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу в умовах війни

Для початку варто вказати, що нерухоме майно, яке розташоване на території, де ведуться бойові дії, можна продати. Проте важливо уточнити, що такий дозвіл стосується лише тих територій України, які не внесені до переліку адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких зупинений доступ до єдиних та державних реєстрів. У противному випадку угода може бути укладена та посвідчена нотаріусом, який має відповідний дозвіл на роботу.

Що стосується географічного аспекту діяльності нотаріуса, тут жодних заборон немає. Посвідчити договір про купівлю-продаж нерухомого майна може нотаріус:

• За місцем розташування об'єкта угоди;
• За місцем реєстрації продавця чи покупця;
• За місцем перебування юридичної особи, що бажає придбати нерухомість.

Якщо у випадку традиційної угоди купівлі-продажу нерухомого майна все досить просто та можливо, на іпотечний аналог поширюються певні обмеження. Міністерство юстиції України ввело заборону на вчинення реєстраційних дій відносно іпотечного нерухомого майна, стосовно якого діють зобов'язання за споживчими кредитами. Тобто, якщо говорити простішою мовою, посвідчення договору про купівлю-продаж іпотечного нерухомого майна, яке за споживчим кредитом належить фізичній особі, заборонено. Однак воєнний стан лише відтерміновує продаж іпотечного майна на торгах чи реєстрації речового права за кредитором. Звісно, суд може прийняти рішення про стягнення на предмет іпотеки, однак його виконання відбудеться лише після закінчення дії воєнного стану в Україні.

Варто відмітити, що заборона стосується лише іпотечного майна, що закріплене за фізичною особою споживчими кредитними відносинами. У випадку нерухомого майна, що забезпечене позикою, неспоживчим кредитом чи іншим видом зобов'язань, заборона на посвідчення угоди не діє.

Як відомо, найпоширенішим видом правочинів, які укладаються інвесторами, є ненотаріальні аналоги, що стосуються відчуження майнових прав. Абсолютно ніщо не може юридично заборонити інвестору відчужувати вже придбані права на нерухоме майно на користь третіх осіб. Проте можуть виникнути певні складнощі з пошуком потенційних покупців на такі об'єкти нерухомості. До того ж, жоден інвестор не застрахований від зіткнення з внутрішніми майновими правилами забудовників та кооперативів. Як показує практика, деякі забудовники можуть забороняти перепродавати майнові права на період дії воєнного стану в країні. Це ж стосується й призупинення процесу будівництва, що тягне за собою замороження вартості майнових прав.

Зараз ринок нерухомості почав потроху оговтуватися та демонструвати признаки життя. Відповідно подібні правочини стали проводитися в невеликій кількості. Проте їх здійснення досі лишається вкрай непростим та наповненим масою прихованих ризиків.

Якщо фізична особа вирішила перепродати нерухоме мано, що було отримане нею під час воєнного стану в якості подарунку чи придбане традиційним шляхом, зробити це можливо лише через місяць. Справа в тому, що до моменту закінчення дії воєнного стану в Україні діє мораторій на швидкий перепродаж нерухомого майна.

Існують і винятки, які стосуються нотаріального посвідчення договорів про купівлю-продаж нерухомого майна на підставі довіреності. Ідеться про угоди, з моменту посвідчення та до дня укладення договору яких не сплинуло одного місяця.

За нормальних умов та в мирний час будь-який законний спадкоємець нерухомості мав законне право подати заяву на прийняття спадщини чи відмову від неї протягом шести місяців з дня її відкриття. Безпосередньо відкриттям спадщини є день смерті спадкодавця чи дня, з якого він вважається померлим.

Сьогодні ж процедура дещо ускладнилась, що зумовлено дією воєнного стану на території України. Власне, наразі спадкова справа може заводитися будь-яким нотаріусом, що має право на діяльність, незалежно від місця відкриття спадщини. Однак на період дії воєнного стану термін прийняття спадщини призупиняється.

За нормальних умов та в мирний час будь-який законний спадкоємець нерухомості мав законне право подати заяву на прийняття спадщини чи відмову від неї протягом шести місяців з дня її відкриття. Безпосередньо відкриттям спадщини є день смерті спадкодавця чи дня, з якого він вважається померлим.

Сьогодні ж процедура дещо ускладнилась, що зумовлено дією воєнного стану на території України. Власне, наразі спадкова справа може заводитися будь-яким нотаріусом, що має право на діяльність, незалежно від місця відкриття спадщини. Однак на період дії воєнного стану термін прийняття спадщини призупиняється.

Про спадщину в умовах війни детальніше за посиланням.

Враховуючи описане вище, нескладно зрозуміти, що сьогодні варто максимально уважно ставитися до угод купівлі-продажу нерухомого майна. Щоб не лишитися без власних коштів та без нерухомості, категорично не рекомендується намагатися знайти лазівки у законодавстві та обійти чинні обмеження, пов'язані з дією воєнного стану в країні.

У разі потреби у придбанні чи продажі нерухомості в час дії воєнного стану чи навіть після його закінчення варто звернутися до нотаріуса, який має офіційний дозвіл на роботу від держави. Міністерство юстиції офіційно опублікувало перелік фахівців, яким дозволено працювати в час війни в країні.

Крім того, також не завадить зайвий раз звертати увагу на випадки, в яких продавець набув право власності на підставі угод, що були укладені в період дії воєнного стану чи навіть за декілька днів до початку повномасштабної російсько-української війни.

Очевидно, що держава не в силах прослідкувати всі шляхи шахрайства, пов'язаного з угодами купівлі-продажу нерухомості, тому продавцям та покупцям також варто бути пильним та ретельно перевіряти всі документи. Звісно ж, це все потрібно робити в тандемі з кваліфікованим нотаріусом. Все це суттєво полегшить життя всім учасникам правовідносин за угодою купівлі-продажу нерухомого майна. До того ж, юридично чисті інструменти допоможуть мінімізувати шанси зустрічі з шахрайськими схемами, адже сьогодні у сфері нерухомості почали траплятися випадки рейдерства. Навіть потенційного судового вирішення виниклих проблем у й без того непростий для всіх час можна легко уникнути.

За словами фахівців, наявні зміни та обмеження покликані дещо полегшити життя українців, які збираються придбати чи продати власне нерухоме майно. Наразі Міністерство юстиції України розробляє актуальні запобіжники у вигляді додаткових документів, що допоможуть спростити ряд процедур оформлення договорів та їх посвідчення. але й убезпечать їх від можливих ризиків.